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                          當前位置︰ 188體育平台 >> 名仕名釋>>樓上違規裝修後將房屋出賣,樓下該如何救濟 ——建築物區分所有權糾紛中侵權業主變動後的主體確 霸鶉緯械/span>
                          樓上違規裝修後將房屋出賣,樓下該如何救濟 ——建築物區分所有權糾紛中侵權業主變動後的主體確定及責任承擔
                          發布時間︰ [2020-11-05]

                          內容提要︰隨著城鎮化的發展,高層住宅已然成為城鎮居裰髁韉姆課菥幼︵問劍 紗艘嗟賈律舷侶?闃 淞誒錁婪椎姆?問?搗保 廡┘婪字饕 且環蕉其房屋的不當裝修或使用損害到鄰居的權益,由此引發鄰居的救濟問題。此外,這類糾紛中,還存在一方在侵權將商品房出售給其他人的可能,這就導致鄰居在尋求救濟時產生應當向誰主張的問題。本文一個真實的案例來引出問題,指出這類糾紛中所存在的主體確定爭議以及責任承擔問題,並就前述爭議問題進行分析論證並闡明觀點

                          關鍵詞︰建築物區分所有權,相鄰關系,侵權責任

                           

                          一、違規裝修糾紛案件中的爭議與問題

                          這是一個真實的案例,陳某為住在某小區501單元的業主,林某為住在陳某樓上601單元的業主,林某在裝修過程中在其客廳加砌兩面牆隔出一間淋浴室,陳某認為該行為不僅增加了雙方房屋之間的樓板荷載,給其房屋的安全造成威脅,還存在漏水隱患,侵犯其相鄰權,故提起訴訟。訴訟過程中,林某將房屋出售給新某引發此時林某是否仍為適格被告,以及新某是否應當承擔責任的問題

                          筆者認為,要解決上述爭議與問題,最關鍵的是要探究並正確認定這類糾紛中所受到侵犯的權利性質,以此來鎖定責任主體,並在現行法律框架下尋求出最適宜的歸責原則

                          二、違規裝修糾紛[2]案件中受侵犯權利的性質分析

                          案例中,因林某的違規裝修行為導致陳某所受到侵犯的權利應當如何定性的,主要存在兩種觀點︰一種觀點認為是受到侵犯的是陳某的相鄰權;另一種認為受到侵犯的是陳某的建築物區分所有權。我們同意後一種觀點,具體觀點及分析如下︰

                          (一)認為構成相鄰權的觀點及駁斥

                          1、認為構成相鄰權的觀點

                          認為是陳某受到侵犯的是其相鄰權的理由主要是雙方是上下樓的鄰居,構成垂直相鄰關系。在相鄰關系中,任一方均有要求相鄰的另一方為其便于使用自己房屋提供便利的權利,林某違規裝修增加荷載的行為,對陳某在自己房屋內的正常居住使用構成了威脅,應當認定屬于侵犯了陳某的相鄰權。

                          2、對構成相鄰權觀點的駁斥

                          我們認為,上述觀點雖然看似具有一些的合理性,但是該觀點只看到雙方之間存在的表面相鄰關系,而沒有從深入分析相鄰關系的權利與義務的本質。

                          相鄰權是從相鄰關系的權利一面。相鄰關系指的是不動產相互毗鄰的所有人或使用人,基于財產的充分有效利用,而在相互之間形成的一種法定的權利義務關系。如果僅從權利的角度看相鄰關系,即為相鄰權,具體指的是相鄰關系的一方當事人為了便利自己對不動產的利用,有請求他人當事人提供一定方便的權利,他方當事人有提供這種方便的義務。其中一方當事人享有的這種權利即為相鄰權。[3]根據以上定義可知,相鄰權最大的特征就在于其權利的行使目以及權利的行使效果上,其權利的行使目的是為了充分地利用自己所有的不動產,其權利的行使效果則表現為一定限度地合理使用相鄰人所有的不動產,並在相鄰人存在限制其使用或對某使用設置障礙時有提出取消限制或排除障礙的權利。[4]因此,在一個相鄰法律關系中,一方行使相鄰權,另一方是承受義務;行使相鄰權的一方,是積極行為的一方,是在法律允許的範圍內使用承受義務方的不動產;承受義務的一方,是消極行為甚至無須作為的一方。

                          就案例而言,林某為了充分利用其所有的房屋,在其地板上加砌了兩面牆,雖然加砌的兩面牆的重量會影響到雙方共有的樓板以及陳某的天花板,但林某並沒有使用到陳某所有的不動產,陳某也無法通過在自己的不動產設置障礙以阻止林某的砌牆行為。如果一定要陳某與林某兩人之間的法律關系認定為相鄰關系,從雙方的行為來看,也應當將林某認定為行使相鄰權的一方,而陳某承受義務的一方。如果林某的裝修行為是合法的,即林某合法行使相鄰權,那麼陳某只負有承受的義務,不能阻礙林某的相鄰權;而林某的裝修行為是違法的,那麼陳某也荒芤雲涔燦械穆?逡約白約核械奶旎 宓乃腥ㄊ艿角址肝 上蛄幟持髡湃  皇瞧湎嗔諶ㄊ艿角址浮/span>

                          (二)認為構成建築物區分所有權的觀點

                          該觀點是我們認可並支持的觀點。建築物區分所有權指的是根據使用功能,將一棟建築物在結構上區分為各個所有人獨自使用的部分和由多個所有人共同使用的共同部分時,每一所有人享有的對其專用部分的專有權,對共用部分的共有權以及各個所有人之間基于其共同關系而產生的成員權的結合。[5]其中專有權又被稱之為“專有所有權”,指的是區分所有人對專有部分予以佔有、使用、收益及處分的權利。專有權實質為空間所有權。專用部分指在構造上能明確區分的,具有排他性且可獨立使用的建築部分。[6]共有權也被稱之為“共有所有權”,指建築物區分所有人依照法律或管理規約的規定,對區分所有建築物的共同部分所享有的佔用、使用、收益的權利。[7]

                          就案例來說,陳某與林某作為垂直上下樓鄰居,其對各自房屋空間範圍內包括各自的天花板、地板等這些專用部分享有的是專有權,對用于分隔兩者專用部分、並且附著的陳某天花板以及林某地板的樓板這一共用部分享有的是共有權。林某在自家地板上加砌兩面牆的行為,從表面上看該行為僅發生在自己的專用部分,屬于對自己所有的房屋的合理裝修,不應當受到其他人的干涉。但是,由于林某的地板是直接附著在林某與陳某共有的樓板上,並且陳某的天花板也是直接附著在樓板上的。因此,林某所加砌的兩面牆的重量,如果超出了樓板的設計荷載,那麼樓板就會存在安全隱患,繼而引發開裂,甚至可能發生坍塌的嚴重後果,而這些危險隱患,不僅直接侵犯了陳某對樓板所享有的共有權,也侵犯了陳某對其天花板所享有的專有權。而無論是對樓板所享有的共有權,還是對天花板所享有的專有權,都是屬于建築物區分所有權的一部分,因此林某所侵犯陳某的權利性質,應當認定是侵犯了陳某所享有的建築物區分所有權。

                          、建築物區分所糾紛案件中責任主體分析

                          就案例所存在的林某是否仍為適格被告,以及新某是否應當承擔責任的問題,其本質就是當實施侵權行為的舊業主不再是業主時其是否還應當承擔責任,以及新業主是否應當承擔責任的問題。有觀點認為應當駁回起訴,告知陳某以新某作為被告另行起訴;也有觀點認為應當追加列為第三人。這兩種觀點無論從法理上,還是在司法實踐運用中,都存在一定的局限性我們認為應當新舊業主對此均有責任,應當作為共同被告

                          (一)新業主是建築物區分所有權糾紛案件中的責任主體

                          1、法律對建築物區分所有權的主體資格以是否擁有所有權為判斷標準。

                          中華人民共和國物權法》下稱物權法第七十條規定“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”《最高人民法院關于審理建築物區分所有權糾紛案例具體應用法律若干問題的解釋》(下稱ㄖ鍇炙腥ㄋ痙 饈停┐諞惶豕娑 耙婪 羌取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人,應當認定為物權法第六章所稱的業主。基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法佔有建築物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為物權法第六章所稱的業主。”由此可知,業主指的是對建築物專有部分擁有所有權的人,或者是雖然尚未取得所有權證、但已經購買了並且已經合法佔有建築物專有部分的人,它考量的是一個人是否已經或確定會對建築物專有部分擁有所有權。因此,只要新某取得了601單元房屋的所有權,他就變成了業主,就擁有了建築物區分所有權的主體資格,該主體資格不因陳某在何時起訴而變動。

                          2、新業主應當依法承擔建築物區分所有權項下的義務。

                          《物權法》第七十二條規定“業主對建築物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。”根據上述規定可知,業主對建築物內的共有部分,不僅享有共有和共同管理的權利,同時還承擔著義務。而對于業主應當承擔何種義務,法律沒有明確規定,但我們可以從業主所享有的權利來反推業主所應承擔的義務。

                          《物權法》第七條規定“物權的取得和行使,應當遵守法律,尊重社會公德,不得損害公共利益和他人合法權益。”建築物區分所有權作為物權的一種,業主在行使權利時,也應當受該條限制。新某作為從林某處購買並成為601單元的新業主,其從林某處不僅受讓享有由該房屋所帶來的權利,同時還應當承受由該房屋所帶來的義務,即不得損害公共利益以及包括陳某在內其他共有人在內的合法權益,而由于新某所購買的601單元存在著超出樓板荷載的兩面牆,客觀上正在損害著陳某對樓板的共有權以及陳某對天花板的所有權,屬于違反義務的行為,應當依法承擔相應的責任。

                          綜上所述,雖然新某不是違規裝修的行為人,但是由于其已經是601單元的新業主,並且其所有的房屋里客觀存在著正在損害著陳某的權利,應當作為被告向陳某承擔責任。

                          (二)作為直接侵權行為人的舊業主也是責任主體,應當作為共同被告

                          1、從侵權責任法的角度來看,林某違規裝修的行為侵犯了陳某的權益,應當承擔侵權責任。

                          《中華人民共和國侵權責任法》第六條規定“行為人因過錯侵害他人民事權益,應當承擔侵權責任。”據此可知,構成侵權責任的三個要件是損害、過錯以及因果關系,以下結合案例對該三個要件予以逐一分析︰

                          1)損害指的是形 說男形 允芎θ嗽斐閃瞬煥蠊 酥植煥蠊包括行為人實際給受害人造成的現實損害,也包括有可能給受害人造成的危險,即未來可能發生的損害。[8]案例中,林某在客廳地板上加砌兩面牆的行為,雖然目前還沒有產生現實的損害結果,但是由于這一行為嚴重超出了樓板所設計的荷載,使樓板長期處于超負荷的狀態,將導致樓板的使用壽命縮短,樓板以及陳某的天花板發生開裂、坍塌的可能性大幅度上升,極大可能在未來給陳某造成損害,已經對陳某擁有共有權的樓板以及擁有專有權的天花板構成了損害。

                          2)過錯是指支配行為人從事在法律上、道德上應受非難的行為的故意和過失狀態。[9]過錯包括故意和過失,其中,故意是指行為人預見自己行為的後果,仍然希望或放任結果的發生。[10]過失是指行為人對自己行為的結果應當預見或者能夠預見而竟沒有預見,或雖然預見了卻輕信這種結果可以避免。[11]過失的認定應當采用客觀的標準,即在判斷過失時,要按照法律、法規等規範所確立的注意義務和一個合理的、謹慎的人所應當具有的注意義務,來確定行為人應當達到的行為標準。[12]根據上述標準,我們認為林某的行為存在過錯,因為即使林某主觀上沒有達到故意的程度,從法律法規所確立的注意義務以及一個合理謹慎人所應當具有的注意義務來看,林某的行為也達到了過失的程度。首先,林某的裝修行為違反了國家法律規定。根據《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》第十一條的規定,進行家庭居室裝飾裝修時,不得隨意增加樓地面靜荷載,在室內砌牆。而林某擅自在其客廳地板加砌兩面牆的行為,明顯違反了這一條規定。其次,從林某自身所應負擔的義務來看,裝修作為一個重大工程,其應當要先充分了解建築物的承重結構、荷載情況、水電布局等信息後,才能夠進行設計改造以及裝修。如果其不考慮建築物的承重結構及荷載情況就隨意進行設計裝修,那麼其明顯屬于沒有達到一個合理謹慎的人應當具有的注意義務。最後,從常理來看,林某也不可能不知道其加砌牆所可能產生的風險。這是因為即使業主不懂樓板的荷載,但是由于裝修行為都是委托專業的裝修工人進行的,裝修工人在確認裝修方案、進行裝修前必然會先了解包括該建築物樓板的荷載設計範圍在內的相關情況。因此,在法律已有明確規定不得在室內砌牆,並且根據常理林某也應當對此盡到注意義務的情形下,林某明顯存在過錯。

                          3)因果關系指的是損害結果和造成損害的原因之間的關聯性。[13]就案例中,在沒有其他因素介入的情況下,由于僅有林某在客廳地板上的砌牆行為會導致樓板以及陳某天花板將來發生損害,應當認定該行為與損害之間存在因果關系。

                          綜上,從侵犯責任角度探析,林某在客廳地板上的砌牆行為不僅主觀上存在過錯,客觀上也會對樓板以及陳某的天花板產生損害,應當認定其行為構成侵權,依法應當承擔相應的侵權責任。

                          2、從物權的權利性質來看,物權的權利主體對一切侵犯物權的行為人均有權要求停止侵害並承擔責任。

                          根據《物權法》第二條的規定,物權是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。具體而言,物權的權利主體有權排除他人侵害、干涉、妨礙物權標的物,物權的義務主體有尊重他人的物權,不為侵犯和干涉、妨礙之義務。就案例而言,陳某作為該建築物中樓板的共有權人以及天花板的所有權人,當然有權要求排除他人對樓板以及天花板實施的侵害行為,而林某作為實施砌牆這一侵害樓板以及天花板安全的直接行為人,陳某當然有權要求其停止繼續侵害其所有權的行為。

                          3、除業主外,其他人是否應當承擔責任應當以其是否實施了侵權行為作為判斷標準。

                          《建築物區分所有權司法解釋》第十五條規定若業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約,違反規定進行房屋裝飾裝修,可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”。而這一“其他行為人”,我們認為應當包括一切違反規定違反規定進行房屋裝飾裝修的行為人,包括在承租、借用房屋時進行違法裝飾裝修的承租人、借用人,還包括在擁有房屋所有權時進行違法裝飾裝修的舊業主。這說明,法律對于違反規定進行房屋裝飾裝修的責任承擔確定不僅從所有權上考量,還從是否實際實施了侵權行為上考察,舊業主作為實際實施了違法裝修行為的人,當然應當承擔責任。

                          4、從公平正義而言,也應當將舊業主作為被告。

                          如果僅以新業主作為被告,而不將舊業主列為被告,則容易產生諸多不公平正義的後果。

                          首先是損害了司法公正。不將舊業主列為被告會向公眾傳遞了一個錯誤的信息,即違法裝修沒關系,只要將房屋賣出去,那麼由此所產生的一切後果都將與其不再有關,不會受到法律的制裁。

                          其次是新業主的權益難以得到保障。這是因為新業主作為買受人,其對房屋的了解不可避免地會受限于舊業主所提供的信息,並且舊業主在賣房時極可能會故意隱瞞存在違法裝修的事實,這將導致新業主事實上對所購買的房屋是否存在侵犯其他人合法權益並不知悉。在這種情形下,如果僅將新業主列為被告,則意味著只由新業主一人承擔侵權責任,這對于新業主來說並不公平,長此以往,也不利于二手房交易市場的發展。

                          最後,也不利于受害人的保護。如果僅當新業主列為被告,那麼就可能出現受害人起訴後,被告在訴訟過程中將房屋出賣以逃避法律責任,受害人不得不撤回或被駁回起訴後重新起訴,這也增加了受害人的維權成本。極端情況下,甚至可能出現房屋被不斷地出賣,導致受害人客觀上根本無法維權的後果

                          四、新舊業主之間的責任承擔方式

                          筆者在上文中已經並闡明即使舊業主實施違法裝修後將房屋出售給新業主,其作為直接侵權人仍需要為其侵權行為向受害人承擔相應的法律責任。但是,由于舊業主已經不是房屋的所有權人,其已經無權控制、支配房屋了,那麼在這種情況下,就涉及到舊業主與新業主之間對侵權責任如何分擔的問題。我們認為,可以參照《侵權責任法》中有關建築物脫落致害責任的歸責原則。

                          (一)參照適用建築物脫落致害責任歸責原則的合理性

                          《侵權責任法》第八十五條規定“建築物、構築物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害,所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的,應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償後,有其他責任人的,有權向其他責任人追償。”由此可知,在侵權責任法中,對建築物脫落、墜落給他人造成損害的,實行的是過錯推定原則,即在發生這一侵權事件時,先推定所有人、管理人或使用人存在過錯並應當承擔責任。但是,如果有其他責任人的情形下,所有人、管理人或者使用人賠償後,可以再向其他人追償。我們認為這一歸責原則對案例中新舊業主的責任承擔方式有一定的借鑒意義,可以參照適用,理由有二︰

                          1、建築物脫落致害行為在一定程度是放任違規裝修行為後可能發生的更嚴重的後果,即陳某如果在前期發現樓上存在砌牆行為而未能得到及時的權益保護,未來將可能發生樓板因長期超荷載而導致樓板、天花板開裂、膩水塊脫落砸傷陳某等更嚴重的損害後果。因此,我們認為,對于同一個侵權行為,應當適用相同的侵權責任歸責原則,以保持法律適用的統一。若違規裝修行為發生了損害後果應當適用建築物脫落致害責任歸責原則,那麼在違規裝修行為已經發生、損害威脅已經產生,只是尚未發生損害結果的時候,也可以參照適用建築物脫落致害責任的歸責原則。

                          2、這兩種侵權行為中的受害人都存在無法認定誰是直接侵權人的可能。在這兩種侵權行為中,受害人並沒有與直接實施侵權行為的人發生關系,對侵權行為發生的起因無從知曉,也無法知悉誰才是直接的侵權人,因此只能從外觀上去識別可能存在侵權行為的責任主體並要求其承擔責任,這些責任主體或是直接實施侵權行為的人,或是相鄰房屋的所有人、管理人、使用人,至于這些人中應當由承擔責任,或者他們之間內部是否另有責任承擔約定,應當由這些人自己去解決,與受害人無關。

                          (二)建築物區分所有權糾紛侵權責任中,新舊業主之間的承擔責任方式建議

                          根據建築物脫落致害責任的歸責原則,我們認為,在建築物區分所有權糾紛侵權責任中,建築物區分所有權專有部分存在侵犯共有部分或其他人專有部分行為,業主不能證明自己沒有過錯的,業主應當承擔侵權責任。有其他責任人的,應當共同承擔侵權責任;或由業主在承擔責任後向其他責任人追償,但雙方另有約定的除外。其他責任人包括直接實施侵權行為的承租人、使用人、舊業主等。基于此,結合案例分四種情形具體適用如下︰

                          第一、如果起訴時新某為業主並且陳某僅起訴新某,新某作為601單元的所有人,應當對其房屋所存在的違規裝修行為向陳某承擔責任,包括拆除加砌的牆、停止侵害、消除危險。新某有權在訴訟過程中要求追加林某作為共同被告,或者由其在向陳某承擔完責任後,另行向林某追償。

                          第二、如果起訴時新某為業主但陳某同時起訴新某和林某,新某作為601單元的業主、林某作為直接實施侵權行為的舊業主,應當共同對該房屋所存在的違規裝修行為向陳某共同承擔責任。

                          第三、如果起訴時林某為業主,但起訴後林某將房屋出賣給新某,在這種情形下,應當追加新某為被告。這是因為林某對該房屋已不再擁有所有權,無法獨立承擔停止侵害、消除危險這類的責任,只能由業主新某承擔,但由此產生的修復、賠償等費用,應當由林某承擔。

                          第四、以上三種情形是一般情形下的責任承擔方式,還有一種例外情形,即新舊業主之間另有約定的情形。如果林某在出售房屋時,已向新某就房屋所存在的違規裝修情況予以了充分告知並就相關法律責任承擔方式作了充分約定,新某明確同意承擔由此產生的一切法律責任。在這種情形下,應當由新某一人承擔全部的責任,並且無權向林某追償。

                           

                          【注釋】

                          [1] 作者注︰本文所稱的“建築物區分所有權糾紛”均僅指文章案例中的的情形。

                          [2] 作者注︰本文所稱的“違規裝修糾紛”均僅指文章案例中的的情形。

                          [3] 李開國,張玉敏︰《中國民法學》,法律出版社2002年第1版,第400-401頁。

                          [4] 李開國,張玉敏︰《中國民法學》,法律出版社2002年第1版,第403頁。

                          [5] 李開國,張玉敏︰《中國民法學》,法律出版社2002年第1版,第394頁。

                          [6] 李開國,張玉敏︰《中國民法學》,法律出版社2002年第1版,第396頁。

                          [7] 李開國,張玉敏︰《中國民法學》,法律出版社2002年第1版,第397頁。

                          [8] 全國人大常委會法制工作委員會民法室編︰《侵權責任法條文說明、立法理由及相關規定》,北京大學出版社2010年版,第22頁。

                          [9] 王利明︰《侵權責任法研究(上卷)》,中國人民大學出版社,2010年第1版,第332頁。

                          [10] 王利明︰《侵權責任法研究(上卷)》,中國人民大學出版社,2010年第1版,第335頁。

                          [11] 王利明︰《侵權責任法研究(上卷)》,中國人民大學出版社,2010年第1版,第341頁。

                          [12] 王利明︰《侵權責任法研究(上卷)》,中國人民大學出版社,2010年第1版,第347頁。

                          [13] 王利明︰《侵權責任法研究(上卷)》,中國人民大學出版社,2010年第1版,第372頁。

                           

                          【作者簡介】

                          第一作者︰高賢,福建福清人,法學碩士,中共黨員,福建名仕律師事務所專職律師,執業年限三年,研究領域為侵權責任、合同法、行政法等,福建省福州市倉山區中庚紅鼎天下1號樓16層(350007),15659179169,gaoxian@mslawyer.cn。

                          第二作者︰周元強,福建浦城人,法律碩士,無黨派人士,福建名仕律師事務所專職律師、合伙人,執業年限十六年,研究領域為刑事、建設工程、金融證券、行政法等,福建省福州市倉山區中庚紅鼎天下1號樓16層(350007),13959103446,zhouyuanqiang@mslawyer.cn。

                           


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